A tão comentada Reforma Tributária começou a sair do papel e a se materializar, ainda que de forma gradual, por meio de mudanças nas regras de tributação e na operacionalização das cobranças. Embora este seja considerado um período de testes — já que a expectativa é de que o novo modelo seja implementado de forma progressiva ao longo dos próximos anos, com transição até 2033 —, os impactos já começam a se desenhar e atingem diretamente o segmento de shoppings centers.

Com a criação do IVA Dual, formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), atividades que antes estavam sujeitas a tratamentos tributários distintos passam a integrar, de maneira mais clara e uniforme, a base de incidência do novo sistema. Essa mudança representa um marco importante, mas também inaugura uma série de desafios para o setor.

Um dos principais pontos de atenção é a ampliação e padronização das exigências de documentação fiscal eletrônica, inclusive para receitas provenientes da locação de lojas e espaços comerciais. Até então, muitos contratos de aluguel em shoppings não exigiam a emissão de nota fiscal ou estavam submetidos a regras diferentes, dependendo do município ou do estado em que estão localizados. Com a Reforma Tributária, essas operações passam a ser enquadradas de forma mais explícita na lógica do IVA, o que representa uma mudança estrutural na gestão fiscal dos empreendimentos.

Para Milene Figueiredo, head contábil e especialista em gestão tributária e tecnológica da Group Software, referência em soluções tecnológicas para o setor imobiliário e de shoppings, a reforma traz avanços importantes em termos de clareza regulatória, mas impõe desafios consideráveis no curto prazo. “A locação de espaços entra definitivamente no radar da tributação sobre o consumo. Isso altera a lógica dos contratos, exige maior controle fiscal e demanda sistemas preparados para garantir rastreabilidade e conformidade”, explica.

Na prática, o novo modelo pode resultar em aumento da carga tributária efetiva, em determinados cenários, ao menos enquanto não houver definição de regimes específicos ou tratamentos diferenciados para o segmento. Esse cenário já tem provocado discussões entre administradores de shoppings e lojistas sobre o repasse de custos, levando à renegociação de cláusulas contratuais e à revisão das condições comerciais vigentes.

Os efeitos da reforma também tendem a variar conforme o perfil do empreendimento. Shoppings voltados ao público de maior poder aquisitivo costumam ter mais margem para absorver ou repassar eventuais aumentos de custos sem comprometer a ocupação ou a rentabilidade. Já centros comerciais de menor porte podem sentir esse impacto de forma mais intensa, caso não consigam ajustar preços ou contratos na mesma proporção.

Além dos reflexos financeiros, a Reforma Tributária exige uma reorganização profunda das operações. A adaptação dos contratos de locação, a revisão do planejamento tributário e a atualização dos sistemas de gestão fiscal e financeira são algumas das adequações que devem ser priorizadas para que os empreendimentos estejam preparados para lidar com a nova base de cálculo e com a lógica da não cumulatividade do IBS e da CBS, que difere de forma considerável do modelo anterior.

Nesse contexto, a tecnologia assume um papel estratégico. “Não se trata apenas de uma mudança de alíquotas, mas de uma transformação estrutural na forma de tributar e controlar as operações. Para os shoppings, estar preparado do ponto de vista tecnológico e operacional será decisivo para atravessar o período de transição com mais segurança e previsibilidade”, afirma Milene.

A implementação do novo sistema será gradual, com fases de teste e adaptação a partir de 2026 e transição completa nos anos seguintes. Para Milene, antecipar ajustes desde já “pode reduzir riscos, evitar impactos financeiros mais severos no futuro e fortalecer a relação entre administradores, lojistas e consumidores em um cenário de profundas mudanças no sistema tributário brasileiro”.

Sobre a Group Software

Fundada há três décadas, a Group Software é líder em tecnologia para gestão de propriedades no Brasil e especialista em soluções para a gestão de pessoas e negócios em diferentes segmentos. O grupo reúne mais de 10 empresas, incluindo a holding de investimentos Group Ventures, e conta com um portfólio de mais de 20 softwares e 15 módulos integrados. Suas soluções atendem cerca de 8 mil clientes e impactam aproximadamente 5 milhões de unidades imobiliárias em três continentes.

Atualmente, a companhia está presente em 15 países e em mais de 250 cidades brasileiras, com operações nos 27 estados e escritórios em Belo Horizonte (matriz), São Paulo, Brasília, Rio de Janeiro, Curitiba, Barueri e Nova York. Com um time de mais de 500 colaboradores, a Group Software alia tecnologia e inovação a um atendimento humanizado, com soluções de alta performance.